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国企发挥压舱石作用 上海租赁新政允许“商改租

更新时间:2017-10-13 19:07

近日,根据上海规土局网站的显示,浦东新区推出了7宗100%不可售纯租赁地块。不过,这并非上海首次推出纯租赁地块。不久前,位于上海市浦东新区、长宁区和徐汇区的4宗租赁住房用地,被上海地产集团成功以16.88亿元的底价摘得。

国企压舱租赁用地密集推出

据了解,上海地产集团为上海市国资委下属国有独资企业,而7月24日上海首次推出的位于浦东新区和嘉定区的2宗租赁住房用地,分别被上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司竞得。上述两家企业分别为浦东新区国资委和嘉定区国资委下属国有独租车要交多少押金资企业。

“根据市委、市政府近期专题工作的部署和要求,地产集团主动参与人才长租公寓建设,主要有三方面考虑:一是贯彻落实党中央、国务院及上海市委、市政府有关决策部署;二是助力上海建设 四个中心 和社会主义现代化国际大都市,提升城市竞争力,增加对各类中高端人才的吸引力;三是更好发挥国有企业在土地、资金、规划、开发建设及运营管理等方面优势,发挥引领和带动作用。”上海地产集团相关负责人表示。

针对土地市场租赁地块频出的原因以及未来上海租赁市场的发展规划等问题,记者致电致函上海市住建委,截至发稿暂未获回应。

租赁市场风云再起。近日,上海发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》(以下简称《意见》)提出,到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。《意见》同时表示,要注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。

“当下,国内住宅销售市场在监管方面已相对严格,市场透明度也相对较高,因而在管控好销售市场的同时,政府如今开始将着眼点落在租赁市场,不仅增加供应端,更是在监管层面、提高市场透明度、保证承租人权利上下功夫。”简可分析。

“上海市商住项目从今年1月份开始治理,该类项目比较多的房企会面临一定挑战,原先可以通过散售快速回笼资金,但现在来看,要调整原先计划。而这份《意见》可能是转机,房企可以通过规范改造,提供合格的租赁产品投向市场。现在很多大房企都在积极布局租赁业务,所以不排除有的房企会在产品上做出调整。”卢文曦称。

据介绍,“十三五”期间,上海市将大幅增加租赁住房用地供应,并允许符合条件的存量商办项目调整转型为租赁住房。

新政出炉“商改租”细则有待明一嗨租车要什么条件

今年以来,上海市连芬兰航空中文官网 续出台相关措施对类住宅等商住项目进行整顿,此次新政出台对企业有何影响,接下来商住项目多的房企或将如何行动?“其实,今年已经有部分文件提到过商业用房可以改造成居住用房,但只是指导性建议,需要具体细则落地,一旦落地后,相信一些企业会积极响应。”卢文曦分析称。

“对楼市而言,增加租赁房源供应可以平抑租金价格,而从目前拿地的房企来看,基本都是国企,可以起到 压舱石 作用。”中原地产市场分析师卢文曦提到。

短短40天内,上海6宗租赁住房用地成功出让,并全部是被国企竞得。对于短期内大量斩获租赁地块的原因以及未来的发展规划,上海地产集团相关负责人回复《中国经营报》记者表示:“集团参与人才长租公寓建设,通过土地市场竞标及释放集团部分存量土地,落实人才长租公寓建设用地,力争2年内建设2万套。后续将在市相关部门支持下,进一步发挥国企优势,搭建住房租赁服务平台,通过收储和租赁社会存量房源扩大人才长租公寓来源,建立房屋银行,进行市场化运作、专业化管理,推进长租公寓可持续发展。”

“商改租”被寄予厚望。不过,实施细则尚未明确,且对房企资金链考验较大,具体落地仍有很长的路要走。

据统计,2017年是中国历史上发布租赁政策最为密集的年份。仅8月,累计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。最近一年多时间里,有超过8个省份及超过25个城市出台了相关政策内容。

“对于开发企业来说,自持租赁住宅降低了现金流的周转速度,资金利用效率明显下降,各企业出于盈利的考虑,目前开发商主动获取租赁地块的动力并没有那么强。”RET睿意德租赁服务部总经理杜斌称,因此目前多为国企打头阵。

同时,卢文曦指出,成熟的租赁市场可以缓解市场销售压力,也可以对房价形成一定牵制作用。但是,由于上海房屋租金回报率大概在1.7%左右,也就是说想通过租赁收回全部投资成本要几十年的时间。“而这么低的投资回报很难吸引资金介入。虽然当前有不少企业在做长租公寓,但背后都是有大量资本做支撑,如果没有这些资本仅仅靠正常运营的话,这些公司生存周期不超过2年。所以,通过扶持企业参与租赁活动,减轻企业经营压力,规范租赁市场操作,提高租赁市场水平,进而达到完善租售体系的目的。”

截至目前,上海成功出让的6宗租赁住房用地,总建筑面积42万平方米,将提供租赁住房不少于4547套。此外,浦东新区、静安区、黄浦区、长宁区、杨浦区的规土部门也先后公示了10宗租赁住房用地,其中浦东新区5宗,静安区2宗,黄浦区、长宁区和杨浦区各1宗,总规划建筑面积约70万平方米,计划供应租赁住房约9000套。这10宗里有多宗土地在性质变更前为商办用地或商业用地。

第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可认为,“当前国内房价处于高位,包括流动人口和专业白领在内的年轻群体越来越负担不起高昂的房价,这使得政府开始鼓励发展住宅租赁市场,大力增加租赁用地供应。尽管小业主也可以提供租赁房源,但房源质量参差不齐,且缺乏统一管理,因而未来更多大业主持有的住宅租赁项目的开发将提升整体租赁市场的档次和品质,在提高市场透明度的同时也将创造更多就业机会和高技术人才。预计对住宅销售市场的直接影响相对有限,但对尤其是非核心区的小业主租赁市场将形成竞争。”

与此同时,《上海市住房发展“十三五”规划》提出,为实现目标要求,“十三五”期间,上海市住房用地供应总量将明显增加,预计供应5500公顷。租赁住房用地1700公顷,约70万套。租赁住房在“十三五”期间的供应量的比重超过40%,高于商品住房的供应。

“商改租”被寄予厚望。不过,要真正享受其带来的福利,并非易事。有行业人士提出,商业用房改造成住房用于租赁,并且可以享受民用水电价格,有助于商住去库存,缓解市场供需压力,但具体落地细则仍有很长的路要走。简可告诉记者:“在当前市场并不明朗、租赁市场仍处于加速发展的初期,许多开发商预计将持观望态度,直至时机成熟入市,尤其对一些现阶段项目收益表现较为良好的开发商而言更是如此。”

易居研究院副院长杨红旭认为,目前上海部分板块的商办类项目存在过剩现象,但原先的酒店式公寓等形式已被整治,“商改租”政策出台后,后续企业或愿意转变成长租公寓进行出租。

此前,上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验,加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》提案中表示,上海应尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时,实行“发牌”制度,对于符合条件的这类租赁住房,发放允许经营的“牌照”。

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此前不久,位于上海市浦东新区、长宁区和徐汇区的4宗租赁住房用地,均被上海地产集团以16.88亿元的底价摘得。出让合同显示,上述4宗地块总规划建筑面积21.83万平方米,建成后将提供不低于2660套租赁住房。而在今年7月,上海还成交了首批公开出让的两宗租赁住房用地。

40天内,上海成功出让6宗租赁住房用地,总建筑面积42万平方米,将提供租赁住房不少于4547套,地块均为国企竞得。

上海市住建委对此回复称,将研究制定“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,“我们建议,对于区域商办闲置较多、职住不平衡的,在不改变土地使用性质的前提下,允许其改造为公寓对外出租。”住建委表示,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。

租赁新政密集出台,释放出怎样的信号?杨红旭向记者表示:“分流住房需求,对稳定房价有积极作用,既是短期配合调控的行为,又是长期完善住房供应体系建设的动作,对于中长期的房价涨幅回落有帮助。”

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